鲁国土资发〔2003〕192号

各市国土资源局(国土资源和房屋管理局、规划与国土资源局)、监察局：

    为进一步推进经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度实施，加强土地资产管理，防止国有土地资产流失，根据国家法律法规及中央纪委有关规定，现就国有土地使用权出让中的有关问题提出如下意见。

    一、关于国有土地使用权出让方式问题

商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。其他用途土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用拓标、拍卖或者挂牌方式出让。在国有经营性土地中，凡属于新增建设用地和政府储备建设用地的供应，必须采用招标拍卖挂牌方式；其他国有土地出让，可区别对待：

    1、原划拨土地使用杈人保持原用途办理出让手续的，可以采取协议方式出让。

    2、原划拨土地使用杈人将非经营性土地改变为经营性用途的，应当在符合城市规划的前提下，办理有关土地手续。属于利用原房地产的，可以协议方式补办出让手续；属于需要重建的，应由政府收购储备后以招标拍卖挂牌方式出让。

    3、出让土地使用杈人将非经营性土地改变为经营性用途的，应当在符合城市规划的前提下，办理有关土地手续。属于利用原有房地产的，可签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金；属于需要重建的，应由政府收购储备后以招标拍卖挂牌方式出让。出让土地使用权虽不改变用途但提高出让合同约定的容积率的，必须补缴土地差价。

    4、转让房地产涉及划拨土地使用权转让的，应当报经有批准权的人民政府批准，由受让方办理土地出让手续。具体可采用在土地有形市场挂牌方式进行交易(转让、出让手续一并办理)。此类情况也可由政府收购后，采用招标抬实挂牌方式供应。

    二、关于旧城区改建涉及的土地问题

    旧城区改建涉及经营性用地的，其土地供应的基本原则应当是通过招标拍卖挂牌方式确定土地使用者。可以在政府组织拆迁安置并将腾出土地开发为“熟地”后以招标拍卖挂牌方式出让；也可以将拆迁安置作茧自缚为条件与土地使用权出让结合起来以招标拍卖挂牌方式出让，由土地使用权受让人按规定进行拆迁安置和开发建设。

三、关于“农转非"后村居使用的建设用地问题

    农村集体经济组织依法办理户口农转非后，原农村集体经济组织所有的土地转为国有土地，由市、县人民政府统一管理，统一供应。市、县人民政府根据有关政策规定，优先确定划出部分土地作为原集体经济组织成员居住安置用地及必要的生产经营用地的，供应方式可采取划拨或协议出让，但不得用于商品住宅开发。原集体经济组织及其成员已用于经营的土地，可办理协议出让手续。未办理“农转非"的“城中村"进行旧村改造涉及的居住安置、必要的生产经营用地，可依照上述原则办理。

四、关于改制、破产企业划拨土地处置问题

    企业改制过程中取得的划拨土地使用权改变为经营性用地需要重建的，应当由政府收回，以招标拍卖挂牌方式统一供应，不得直接办理土地使用权转移手续。对于国有企业破产的，其划拨土地使用权不属于破产财产，根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》(法释字[2003]6号)规定，在法院裁定企业破产后，由市、县人民政府依法收回，依法实行招标拍卖挂牌出让，出让收益优先用于破产企业的职工安置。任何单位和个人不得擅自处分破产企业的划拨土地使用权。

五、关于集资、合作建房属地问题

    按规定享受经济适用房政策的行政或企事业单位利用自有存量土地，组织职工集资、合作建设住宅的，不得作为商品房面向社会销售。有条件的地方，可以由政府将土地统一收购储备，实行招标拍卖挂牌出让。凡以集资、合作名义取得划拨土地使用权的目的不是建设经济适用房，或者不是全部建设经济适用房，而是全部或部分改变用途搞商品住宅开发出售的，应当全部或部分收回，实行招标拍卖挂牌出让。

六、关于历史遗留问题的处理

    对于历史遗留问题，应本着“尊重历史、区别对待、实事求是、慎重处理"的原则，区别不同情况尽快处理。

    1、在国土资源部《招标拍卖挂牌。出让国柯土地使用权规定》(国土资源部11号令)施行前，已取得计划立项和《建设用地规划许可证》等前置审批，或者市、县政府已经与开发企业签订书面项目开发协议的经营性用地，作为历史遗留问题，可以继续以协议方式出让，但应逐项登记、作出说明，并将受让人及受让地块位置、面积、用途、成交地价等向社会公布，接受社会监督。

2、在国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》施行后，虽取得计划立项和《建设用地规划许可证》，或者市、县政府与开发企业签订了书面项目开发协议的经营性用地，不得继续以协议方式办理出让手续。

2003年10月20日